從2月20號到3月5號，沐陽和宋雪露根據同學上交的報告，抽業余時間逛遍了省城的核心商圈，調查鋪面情況。
江南省城有十二大商圈，包括城西、城北、文教區、九堡、下沙、濱江、錢江世紀城、錢江新城、以及西湖附近的武林、黃龍、信義坊、湖濱等。
核心CBD有四個，也在這十二個商圈中，即錢江新城CBD、錢江世紀城CBD、武林CBD和黃龍文三CBD。
新式奶茶店定位目標受眾是中高端消息的年輕群體，故要求店鋪附近有中高端商場，或寫字樓密集的商務區，這些區域的人群消費水平高，辦公區域集中大量白領階層，對新事物接受能力強，而且也樂意嘗試新事物。
因此，沐陽看中的第一個商鋪，位于武林商圈和信義坊商圈交匯點，離省城大學1.5公里處的黃龍世紀廣場，一處臨街商鋪，性質限定是餐飲。
具體位置多在拐角處，因為這些位置既能吸引流量，又可以降低成本。
是買鋪面，或租？
沐陽內心已經有了選擇。
華國有句老話:“一鋪旺三代”，就是說有黃金地段的門市房、店鋪，每年靠著租金就可以過上好日子。
未來幾年還好，但到了14年后，T寶雙十一營業額達到四百多億，電商開始呈現爆發的現象。
相應地，圖書、服裝、家電等產品的實體店受到的沖擊最大，部分實體店經營困難甚至出現了關閉的風潮。
飲食店被影響較小，該在外面吃喝的還照樣，未來變為外賣會多一些。
新樓盤都開發鋪面，再加上被電商沖擊，實體鋪面越來越不好賣，鋪面的升值速度遠遠比不上住宅。
因此，沐陽目前不打算購置店鋪，有那資金，還不如扔進股市，或者擴大店鋪數量，另外是由于購置店鋪太占用資金，影響發展。
“陽陽，我們一定要租核心位置的商鋪嗎？那租金和轉讓費太高了。”這十來天，宋雪露和沐陽做調查，也知道了省城這邊的商圈鋪面情況。
核心商鋪的空鋪少，最讓人難以接受的，有些鋪面租主要轉讓費。
轉讓費很高，十多平方的旺鋪轉讓費，少則幾萬，多則十多萬，要是面積大的，轉讓費要數十上百萬元。
宋雪露還是有些不理解沐陽，為什么第一家店一定要玩那么大。
旗艦店，要求面積不低于二百平方！
一家店鋪的租金，裝備和設備，再加上其它，若還有轉讓費，沒有幾百萬元玩不了。
讓她去和房東或租主談判的話，真不知如何談。
沐陽微低頭看宋雪露白皙的臉蛋，淡淡一笑。
他此次帶宋雪露出來，甚至讓她和房東談判，有意鍛煉她，但又不喜歡她一個女人參與到商務談判中來。
在一些大額交易商務談判中，多多少少有一些黑暗手段。
所以，讓她了解，體驗幾次商務談判就行，知道有這么一回事，以后不容易被人忽悠。
沐陽耐心跟她解釋：“我們消費定位目標就是中高端消費人群，店鋪就得在核心商圈。
至于那租金和轉讓費，那也沒法。
如果想要人家的旺鋪，肯定要宰我們一頓。
要不然，人家還在賺錢，雖然賺得少，但不給些好處，干嘛把店鋪轉讓給我們。
沒好處，憑什么？
憑我長得帥？
還有一個原因，大多承租人跟房東簽的合同都有押金，如果退租，承租人是拿不到押金的，少則一個月的押金，多則兩個月的押金，想把這損失轉嫁到下一個租客。”
沐陽跟她解釋，他也很無奈。
在核心商圈，十多平方的旺鋪，月租金少則數千，多則兩三萬。
承租人退租后，裝修費是拿不回來的，就想嫁接到下一個承租人，抬高轉讓費，順便賺一筆。
若是旺鋪，人家一年利潤本來就有幾十萬，給對方幾十萬元都不會轉租的。
本來是一只天天下金蛋的母雞，你卻想用普通價格購買。
開什么國際玩笑！
沐陽讓宋雪露記牢一個規則：在生意場上，天下沒有免費的午餐！
總之，能租的鋪面，只能是生意虧的鋪面，或者位置偏差點的。
位置好，生意好，不一定就能賺錢。
畢竟位置好的鋪面，租金高得離譜。
有些位置，十多平方的鋪面，月租金能達到兩三萬塊！
但是一個月毛利能有兩三萬，能說生意不好么，但交了房租，那就是虧本了。
當然，也有不要轉讓費的。
不過，租金會偏高一些，那是原承租人虧本，承受不了高的租金，早點止損，寧愿不要押金也要退租，等的時間太長，怕沒人接手。
無人接手，那是因為房東要的租金太高，并不是攤位不好，看上這種攤位的肯定有很多商人。
還有一種核心位置的旺鋪，就是鋪面面積太大，年租金上百萬，一般商家沒有這個實力，租出去容易，但想以較高的價格租出去有些難。
宋雪露狐疑：“如果十多個平方的旺鋪就要兩三萬，如果相同位置的鋪面，面積三百平方，月租金豈不是要六七十萬了？”
沐陽回道：“不是簡單地按照比例來算的，十平方能月租二三萬的鋪面極少極少，多是那種賣小吃或新式奶茶的，只需要一個門面展出，有些工作不會在鋪面展開，需要另尋倉庫存放物料。
步行街那邊就有幾個小鋪面，一天營收三四千塊，日毛利能兩三千塊，除去昂貴的租金，月利潤還有三四萬塊。
不過，面積越大，每平方租金單價會低一些的。
所以，大面積鋪面，每平方月租價過千的很少，反正看位置了，這個可以從年投資收益來估算。
鋪面租金，除了市場影響，人為因素影響很大。房東覺得你賺多了，就想漲價，并不覺得是租主經營得好，這種房東很可惡的。”
沐陽想起前世時，一個地鐵站的旺鋪，人流量極大，占地面積二百平方，主營業快餐飲食。
他坐在那里點了個牛肉面，就要58元，但只有幾薄片牛肉，味道辣雞。
他很無奈，坐了幾個小時的動車，實在太餓了，心疼點了一份面。
坐在那里吃飯，邊吃邊數用餐顧客數量，十幾分鐘內，就餐人數達五六十人。
估算一下，一天成交單數可達到1500單，營業額估計能達到10萬，毛利可能有8萬，月毛利可達二百多萬。
他當時非常羨慕這種商鋪，要是自己有一個那樣的旺鋪，一輩子就衣食無憂。
但也只是幻想而已，這類鋪面，一般是有背景或有關系的人低價弄到，或者，這種鋪面一般都是公司投標爭租。
真是越有錢，就越有錢。
小資本根本玩不動，說的難聽點，根本沒資格進場。
光一次性要交數百萬的年租金就能讓無數小公司敗退。
用生意人的話來說，這種鋪面，投資十二年內回本算是賺的。
從這可以計算出，買一個鋪面，多少價位進，多少價位出算比較合理。
假如，一個一百平方的商圈鋪面，若買價為十萬元一平，年租須有70萬。
若超過二十年才回本，基本是虧的。
況且，拉的時間越長，變數越大。
就比如，老火車站的鋪面越來越不值錢，動車站的鋪面每年都在上漲。
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