7月15號。
沐陽在辦公室看總部基地二期的建設規劃方案。
三千畝地，其中用于改善員工生活的土地面積有一千畝，這一千畝地是君方補償星海集團，低價賣給星海集團的，實際也有H城Z府的意思，想把星海集團留在H城，更想讓星海集團加大投資。
星海集團是納稅大戶，去年實際納稅額約有十幾個小目標（去年，星海集團的企業所得稅是15%）。
從今年開始，開始執行三年免企業所得稅+三年半免企業所得稅政策。
企業稅收除去企業所得稅，還有其它稅種。
比如最大頭的增值稅，按照星海集團這么高的利潤率，每一百億元營業額可能會有七八十億稅前利潤，那么增值稅就有十個億左右，再減去出口退稅（星海集團出口占比不多），再算上其它稅種，實際納稅也要繳納七八個小目標。
也就是說，哪怕星海集團目前處于企業所得稅免稅期，按照今年上半年一百多億的營業額，實際納稅額可能要達到十億元。
正常來說，一家企業的實際納稅率約為年營收額的4%-7%左右（包括出口退稅及各種政策，合理避稅之后）
（實際數據查詢對比，比如江浙省百強企業2010年全年實現營業收入總額16260億元，實際納稅總額為億元，%！）
但是，企業行業不同，各種稅率都不一樣，所需繳納的稅還有可能有些差異，而且企業所得稅也不一樣，有的需要繳納，有的不需要，不能一概而論。
這個%，只是一個參數值而已，估計透稅漏稅的不少，正常納稅肯定不止這么低。
比如幾年后，喆利集團在2019年營業額為3285億元，僅次于阿里的3768億元。
但是，喆利集團當年實際納稅額為396億元，為江南省納稅大戶，高于阿里的206億元。
這兩家利潤不錯，有企業所得稅繳納，但有些企業利潤不好，企業所得稅少得可憐，如果虧本的話，甚至沒有。
星海集團的總部基地二期建設，有七百畝地用于建造員工住宅，一百畝用于建造幼兒院和小學，這八百畝地是住宅用地，而另外2200畝地是工業用地，還要劃出兩百畝地用來建造員工的休閑場所。
這兩百畝地用來建造員工休閑娛樂場所就有些擦邊球的意思。
工業用地可以蓋員工宿舍，但有一定的占比，而且不能蓋住宅樓進行銷售。
星海集團購買的工業用地價格不到三十萬元一畝。
住宅用地價格為市場價格的一半，均價為每畝350萬元。
星海集團所處位置比較偏，相同位置的小高層住宅樓毛坯房售價在每平方1.6萬元左右，樓面價每平方約為4500元-6000元，按照2.5的容積率，每畝土地費用750萬元到1000萬元。
如果是市區那種小高層住宅樓，目前每平方售價已經達到2.5萬元，按照當年土地拍賣，每畝土地費用約為1500萬元。
如今，星海集團能夠半價購買住宅用地，每畝400萬元，800畝即32億元，按照每套一百平方計算，可建一萬三千多套住宅。
按照Z府的要求，這個住宅用地蓋的樓房只能低價賣給員工，不能外售。
每畝400萬元，按照2.5的小高層容積率，樓面價約為2670元/平方米，包括精裝修，綜合成本能低到每平方7000元（地下車庫建設和綠化成本都要均攤到每套房里）。
按照沐陽的規劃，算上利息，賣給員工的價格大概是每平方7500元左右（不同樓層會有差異），相當于市場價的43%左右。
公司一半產權，員工一半產權，員工具有使用權。
如果員工想投資房地產，那只能購買市區的房子。
星海集團這個房子政策出來，肯定有員工考慮到產權問題，寧愿花更多的錢買市區的房子。
這個政策有點像幾年后，各城市為了吸引人才搞出來的人才房，比如溫城的本科生七折買房、D類和E類人才六折買房。
但最終還是沒有多少人去買。
問題在哪？
第一還是限售和產權問題！
這些人才房雖然可以流入市場，但如果要出售，要十年后才可以解除限售！
而且，要先補償回Z府才能出售。
比如當時核定價為一百萬元，七折買，那就得先補償30萬元給Z府才行，才能拿到全部產權。
當然，如果漲價了，的確是能賺到了。
光“能流入市場”這個權限，相比星海集團的人才房政策的確是強不少。
星海集團的政策是如何的呢？
比如員工花了50萬元買了房子，會按照銀行基準利息4.9%補償進行回購。
如果住了十年，這個銀行利息就是24.5萬元。
也就是說，星海集團需要花50萬+24.5萬+裝修折扣進行回購，員工不虧。
實際上，也相當于“漲價”了24.5萬元，員工從星海集團賺到24.5萬元利息。
如果員工貸款買，那多出的銀行貸款利息，星海集團不會支付這一部分銀行利息，會比這24.5萬元多出一點，再加上星海集團補償的24.5萬元，可能只虧個一兩萬元利息。
越早買越便宜，如果第二年買，那就是50萬元+萬元，這個房價并不是固定不變的。
但是，星海集團是百分百回購。
而溫城的人才房，還得有人購買才行，如果沒有人購買，那就相當于被死套了。
因為，這些人才房所處的位置和樓層，大多是各房開賣不掉的尾盤！
房開賣不掉房子，銀行收不回貸款。
就特么的把風險轉移到人才上來了！
這種樓盤，十年后，還不一定能賣得掉！
如果是火盤，房開怎么愿意賣給Z府當人才房呢，想拿Z府的錢可不容易。
第二個問題，說是本科生七折買房，還有很多的“條件”！
比如必須是市里的“緊缺專業人才”、全日制本科、要已與用人單位簽訂3年以上全職工作合同、在本地未有住房、年收入超過十萬元等申購條件。
限制合同，特別是要求三年以上合同，對人才來說非常不利。
那就意味著不能跳槽，就算合同到期，也只能到本城另外一家企業或者單位工作。
企業利用員工簽了人才房合同，就不愿意給這個員工漲工資，因為必須在企業里干滿三年，而且能去的地方太少了。
第三個問題，人才房的核定價問題。
核定價會比房開定價偏低一點，但比實際價格偏高一點。
比如房開定價一百萬元，核定價可能就是98萬元。
但真實購買，會有各種優惠，比如參加房開的驗資、凍資、開盤等活動，按時簽約、一次性付款等優惠，實際價格只有95萬元左右，如果是尾盤，甚至低到91萬元。
所以說，七折還要打個折扣，大概是7.5折差不多。
其它城市搞的人才房政策，不是表面上那么簡單，真正讀完紅頭文件，那些申購條件，會有不少人罵娘的。
說到底，這Z府的便宜哪有這么好賺的。
相比之下，星海集團的人才房，雖然有限制，但至少比某些部門制定的政策“靠譜”多了。
購價不到五折、百分百能賣、精裝修交付、出售無時間限制，真正能惠及到員工。
沐陽打算把這個購房優惠政策和申購條件盡快公布，不能等到建造好之后才公布。
肯定會有一些員工看到這些申購條件、共有產權、回購價格后會有猶豫的，不是所有人都愿意購買公司的房子，除了價格，還有位置。
如果白等兩三年公司才出政策，這些不打算買公司房子的員工就會罵娘了，錯過在市區買房的最佳時機。
幾天后，這個人才房政策就在公司里公布了。
董事長沐陽簽字，文件不假。
等員工知道消息后，立刻在公司里引起轟動，全體員工熱烈議論。
“哇，是所有人都有資格購買，包括工人，但由于建造快慢問題，優先公司的特殊人才和老員工。”
“價格已經出來了，精裝修交付，每平方7500元左右，實際會有點誤差，這個價格真特么的便宜呀！市區里都賣兩三萬了，那些房開肯定要罵我們公司了，本來我們賺了錢，還指望我們去消費，這一下子，呵呵，想從我們身上賺到甜頭，不可能了。”
“每平方7500元，真的是廉價，只是這個共有產權還看不懂。”
“最小面積89平方，是小三居；最大面積150平方左右，大四居，公攤面積不大于21%，小高層，容積率2.5，很不錯了，那些房開，同樣是小高層，但容積率達到3.0！”
“人車分流，鋁合金幕墻，車庫價格為2萬元左右，配套幼兒園和小學，非常不錯。”
“限售，限價，還能理解，畢竟公司買地成本高，成本價賣給員工，董事長真棒，這下子我們普通員工也能買得起房子了。”
“89平方，萬元，首付三成就是20萬元，我們普通人還有點希望，市里那個房價，直接絕望了。”
“那什么時候動工呀？沒有說明。”
“沒說具體時間，只是說已經啟動方案，今年應該要動工。”
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